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Lei n° 4.591
- De 16 de dezembro de 1964
(Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias)
Título
I - Do Condomínio
Capítulo I - Do Condomínio
Art. 1° As edificações, ou conjuntos de edificações, de um ou
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre
si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá
cada unidade propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Parágrafo 1° Cada unidade será assinalada por designação especial,
numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
Parágrafo 2° A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal
ou ordinária.
Art. 2° Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua
destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva
das restrições que se lhe imponham.
Parágrafo 1° O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais
a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que
ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não
lhe ser atribuída fração ideal específica do terreno.
Parágrafo 2° O direito de que trata o parágrafo 1° deste artigo
poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação
da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas
ao condomínio.
Parágrafo 3° Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas
frações ideais de terrenos específicas.
Art. 3° O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto
de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas,
o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, ou ocupantes, constituirão condomínio de todos,
e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva
unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer
condômino (vetado).
Art. 4° A alienação de cada unidade, a transferência de direitos
pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre
ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado).
Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de
que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações
do alienante para com o respectivo condomínio.
* (O parágrafo 2° do art. 2°, da Lei n° 7.433, de 18.12.85, permite
que seja substituída a quitação do síndico pela declaração do alienante,
sob as penas da lei, de que inexiste débito com o condomínio.)
Art. 5° O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das
unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que
lhe for aplicável.
Art. 6° Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de
uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7° O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro
de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua
identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno
e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição
interna da unidade.
Art. 8° Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário,
o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente-cessionário
sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também
o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação
e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva
dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo
do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois
ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização
exclusiva, correspondente às unidades do edifício; e ainda a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada
uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos
de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo
II - Da Convenção de Condomínio
Art. 9° Os proprietários promitentes-compradores, cessionários
ou promitentes-cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio,
e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar
o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
Parágrafo 1° Far-se-á o registro da Convenção no Registro de
Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
Parágrafo 2° Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes-compradores, cessionários e promitentes-cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna
as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.
Parágrafo 3° Além de outras normas aprovadas pelos interessados,
a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio,
com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para
as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico, e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
Parágrafo 4° No caso de conjunto de edificações, a que se refere
o art. 8°, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações
de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular
formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno,
inclusive as edificadas.
Art. 10° É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
Parágrafo 1° O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido
a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor,
se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Parágrafo 2° O proprietário ou titular de direito à aquisição
de unidade, poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada,
se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11° Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente,
com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais
e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo
III - Das Despesas do Condomínio
Art. 12° Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos da Convenção, a quota-parte que lhe
couber em rateio.
Parágrafo 1° Salvo disposição em contrário da Convenção, a fixação
da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
Parágrafo 2° Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe
promover, por via executiva*, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
* (O CPC prescreve atualmente a cobrança pela via sumaríssima - art.
275, H, e)
Parágrafo 3° O condômino que não pagar a sua contribuição no
prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês,
e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular
a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados
pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual
ou superior a seis meses.
Parágrafo 4° As obras que interessarem à estrutura integral da
edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas
com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado
em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico,
ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
Parágrafo 5° A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos,
em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo
IV
Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades
autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause
destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio.B
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a
1/12 (um doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela
municipalidade.
Art. 14° Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais
de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão
em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda
do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade
mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Parágrafo 1° Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,
ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino
a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre
os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo
de sua unidade.
Parágrafo 2° Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição
interna.
Parágrafo 3° Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não
poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a
maioria poderá adquirir as partes dissidentes, mediante avaliação judicial,
feita em vistoria.
Art. 15° Na hipótese de que trata o parágrafo 3° do artigo antecedente,
à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da
minoria.
Parágrafo 1° Como condição para o exercício da ação prevista
neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo
as de eventual desempatador.
Parágrafo 2° Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior,
o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a
minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de Registro
de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação
foi resultante de medida liminar.
Parágrafo 3° Feito o depósito, será expedido o mandado de citação,
com prazo de dez dias para a contestação (vetado).
Parágrafo 4° Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará
o pedido.
Parágrafo 5° Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito
ordinário.
Parágrafo 6° Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação
feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva
diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a
data da concessão da eventual liminar, ou pagará o total devido, com
juros da mora a contar da citação.
Parágrafo 7° Transitada em julgado a sentença, servirá ela de
título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro
de Imóveis.
Parágrafo 8° A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a
cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços
da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução
ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17° Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois
terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes
a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir
sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos
urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança e insalubridade.
Parágrafo 1° A minoria não fica obrigada a contribuir para as
obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto
no artigo 15.
Parágrafo 2° Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em
relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos,
pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento)
do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total,
procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no artigo 15
e seus parágrafos, desta Lei.
Parágrafo 3° Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor
atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço
efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no parágrafo 2° ou, a critério
desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma
área útil de construção.
Art. 18° A aquisição parcial de uma edificação ou de um conjunto
de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no
ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições
desta lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento
Interno.
Capítulo
V
Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19° Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados,
umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes
e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais
condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas
partes por todos.
Parágrafo único. (Vetado).
Art. 20° Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título,
todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21° A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento
Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no
caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo
e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio,
e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capítulo
VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22° Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico
do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
Parágrafo 1° Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto das
edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança,
bem como os serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção ou no Regimento
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades
de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Parágrafo 2° As funções administrativas podem ser delegadas a
pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico
caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física
ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma
assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob
as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto
de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente
convocada.
Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos,
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá
exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23° Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão
exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo
do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito
ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo
VII
Da Assembléia Geral
Art. 24° Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos
condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à
qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar,
por maioria dos presentes, as verbas para as despesas do condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas.
Parágrafo 1° As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso,
pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
Parágrafo 2° O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que estiver sido deliberado, inclusive no
tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá
a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
Parágrafo 3° Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais
às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da Convenção.
Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador
a ela não compareça.
Art. 25° Ressalvado o disposto no parágrafo 3° do art. 22, poderá
haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou
por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá
ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo
de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26° (vetado)
Art. 27° Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer
dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o
Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados
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